Blog

Wojna na Ukrainie zaczyna przynosić pierwsze pęcherze w sektorze nieruchomości. Wobec gwałtownie rosnących kosztów budowy i rachunków za energię, wojna na europejskiej ziemi już oznacza opóźnienie w podpisaniu nowych kontraktów i budzi obawy o możliwy paraliż niektórych prac.

„Pod koniec ubiegłego roku koszty były bliskie maksimum i oczekiwano, że zostaną skorygowane w 2022 roku. Jednak wpływ Rosji i Ukrainy niekorzystnie zmieni te perspektywy, chociaż wpływ jest nadal niepewny” – mówi Samuel Población, dyrektor Mieszkania i grunty w CBRE.

Deweloperzy mieszkaniowi są jednymi z najbardziej dotkniętych sytuacją. Jednak w tej chwili zdecydowana większość zachowuje napięty spokój i wysyła uspokajające wiadomości do sektora i klienta końcowego. „Jest za wcześnie, aby powiedzieć, jak to wpłynie, ponieważ zależy to od czasu trwania konfliktu. Monitorujemy ewolucję kosztów budowy ze względu na wpływ surowców i energii, które rosną w ostatnich tygodniach. Musimy zobaczyć, jak długo ta sytuacja potrwa i na jakim poziomie ustabilizują się koszty materiałów – mówi Juan Carlos Calvo, dyrektor ds. strategii i relacji inwestorskich w Metrovacesa.

„Firmy budowlane mają problemy ze składaniem zamówień na metal, cement i kamionkę”.

Z drugiej strony niektóre firmy budowlane są bardziej pesymistyczne i dostrzegają więcej problemów od wybuchu wojny. „Firmy budowlane mają problemy przy składaniu zamówień na metal, cement i kamionkę”, wysuwają się z firmy budowlanej Nevo.

Według zeznań firmy zajmujące się budową niestandardowych i bardziej spersonalizowanych domów to te, które mogą najbardziej ucierpieć na problemach w swoich łańcuchach budowlanych. „Prawda jest taka, że sytuacja jest bardzo niepokojąca i znacząco na nas wpływa.

„Inflacja, łańcuch dostaw i niedobór specjalistów w sektorze już teraz wpływają na zwolnienia, terminy i koszty. I nie wierzymy, że poprawi się, a wręcz przeciwnie – dodaje w tym zakresie starszy menedżer giełdowej spółki nieruchomościowej.

Zatrzymać budynek?

Sektor widzi sytuację globalną z różnych punktów widzenia, ale co może oznaczać ten scenariusz? Niektórzy wskazują na paraliż prac, jeśli konflikt rozprzestrzeni się w czasie. Powody są jednak różne: jedne wskazują, że będzie to brak materiałów, a inne wskazują na cenę. Właśnie tę drugą opcję wybiera ludność. „Brak materiałów i ich drożeństwo powoduje opóźnienia w łańcuchach dostaw, a co za tym idzie w terminach realizacji promocji. Wstrzymanie prac nie jest jak dotąd przyczyną opóźnień w materiałach, a raczej wzrostu ich ceny – mówi dyrektor CBRE.

„Firmy budowlane zmniejszą swoje zyski i doprowadzą do strat, które mogą doprowadzić do niewypłacalności niektórych mniejszych”.

W najgorszym przypadku Población podkreśla, że może dojść nawet do bankructwa mniejszej firmy budowlanej. „Firmy budowlane zmniejszą swoje zyski i doprowadzą do strat, które mogą doprowadzić do niewypłacalności niektórych mniejszych.

„Jeśli chodzi o promotora, wpłynie to na niego negatywnie na biznesplan, a oni spowodują opóźnienia w niektórych jego projektach. W ramach prowadzonych prac firmy budowlane zwiększą budżety, aby pokryć ewentualne nieprzewidziane wzrosty materiałów i terminów realizacji. Dlatego promotorzy powinni zwiększyć budżety i zweryfikować wykonalność projektu, w tym ewentualne przemyślenie strategii”, mówi dyrektor ds. gleby w CBRE. Dyrektor wyższego szczebla firmy również podziela tę teorię: „Zobaczymy rozwiązania bezpiecznych kontraktów”, mówi.

Asprima, stowarzyszenie broniące interesów promotorów w Madrycie, jest bardziej optymistyczne. Ostrzegają jednak, że może się to zmienić w ciągu dni lub tygodni, jeśli wojna będzie trwała. „Jeśli sytuacja się utrzyma, rozumiemy, że rozpoczęcie niektórych projektów opóźni się o kilka tygodni. Niemniej jednak wierzymy, że sytuacja będzie jasna. Główne branże odzyskają swoją aktywność – mówi Asprima.

„Podpisanie nowych umów opóźniło się” – mówią. Metrovacesa, jeden z czterech znaczących deweloperów w tym kraju, uważa, że „wątpliwe” jest, aby konflikt skutkował paraliżem ich dzieł. Zapewniają, że do tej pory nie obserwują braku materiałów w swoich projektach.

Jednak w tych skomplikowanych scenariuszach w grę wchodzą inne czynniki, takie jak prognoza przezwyciężenia niepowodzeń. „Jeszcze nie musieliśmy przerywać żadnej pracy, ale mamy opóźnienia w dostarczaniu materiałów. Czy ceny mieszkań wzrosną?

Po dokonaniu przeglądu sytuacji i jej ewentualnego wpływu na firmy z sektora, teraz przychodzi kolej na klienta końcowego. Czy ceny mieszkań wzrosną z powodu wojny na Ukrainie? Zdecydowana większość uważa, że to wpłynie, choć nie każdy ma odwagę podawać szacunki. Z pozostałych głosów wyróżnia się tylko Calvo de Metrovacesa. „Oczekuje się, że ceny mieszkań wzrosną umiarkowanie w 2022 r. Ale podstawową przyczyną jest relacja między popytem, który nadal silnie rośnie, a podażą nowych mieszkań, która rośnie wolniej. I uważamy, że ta sytuacja będzie w najbliższych latach nadal korzystna, niezależnie od kosztów budowy – mówi.

„Jestem pewien, że wpłynie to na cenę mieszkań, ale nadal nie przesądza, o ile może wzrosnąć”.

„Koszt surowców wpływa na cenę mieszkań, głównie nowego budownictwa. Od CBRE mamy nadzieję, że w tym roku cena noclegów będzie dalej rosła, na czele ze wzrostem liczby nowych mieszkań. Na poziomie zagregowanym (roboty nowe i używane) przewidujemy, że rok 2022 zakończy się wzrostem cen o 4,5% w porównaniu z czwartym kwartałem 2021 r. Istniejące napięcia w globalnych łańcuchach dostaw rozpoczną się w 2023 r.

„Tak, wpłynie to na cenę mieszkania. Szacujemy jednak, że nie wzrośnie o więcej niż 3-5% – dodają firmy budowlane Nevo. „Jestem pewien, że wpłynie to na cenę mieszkania, ale nadal nie możemy wiedzieć ani określić, o ile może wzrosnąć”, dodają z PMP Prêt-à-porter Casas.

Ponadto Andimac (Krajowe Stowarzyszenie Dystrybutorów Ceramiki i Materiałów Budowlanych) również ostrzega przed wzrostem cen w reformie mieszkaniowej.

„Wiele firm budowlanych może upaść i wciągnąć się z powrotem do całego sektora”.

„Obecnie nie ma prognoz, tylko wielka niepewność, która wymaga maksymalnej ostrożności w zarządzaniu ryzykiem przez firmy. Załóżmy, że do napięcia granicznego spowodowanego wzrostem cen dodamy koszt sparaliżowania dzieła lub jego bezczynności. W takim przypadku wiele firm budowlanych może upaść i cofnąć cały sektor. Aby tego uniknąć, rząd musi podjąć pilne działania”, wyjaśnia sekretarz generalny Andimaca, Sebastián Moliner.

Stal, wypalana

W ramach tych podwyżek produkcja stali, aluminium i miedzi może odegrać kluczową rolę ze względu na ich wysoki koszt energii, a Rosja jest ich eksporterem. „Materiały budowlane są energochłonne, dlatego energia będzie czynnikiem, który bezpośrednio wpłynie na sektor budowlany w Hiszpanii. Ponadto aluminium, stal i miedź są bardzo poszukiwanymi materiałami w sektorze nieruchomości. Już teraz obserwujemy problemy produkcyjne i wzrost cen. Rosja jest również ich dużym producentem i eksporterem – mówi Población.

„Największe wzrosty dotyczą niektórych surowców, zwłaszcza stali, aluminium czy wyrobów ceramicznych. Dlatego sytuacja bardziej dotyczy wzrostu cen niż niedoboru produktów. Ponadto należy zauważyć, że jako deweloper uzgodniliśmy z firmą budowlaną cenę zamkniętą. W związku z tym ryzyko nie występuje w toczących się pracach. Koszt prac planowanych do rozpoczęcia w najbliższych miesiącach” – zwracają uwagę Metrovacesa.

„Koszt pracy wzrósł o 20% w ciągu ostatnich 24 miesięcy”.

Ze swojej strony Nevo wskazuje również na cement jako materiał, który może wpłynąć na eskalację cen mieszkań. „Metal i cement mogą jeszcze bardziej podnieść ich cenę, a kamionki może być trudno” – mówią. Domy gotowe do noszenia PMP nadal wskazują na koszty energii. „Wszystkie te materiały, które do ich produkcji potrzebują prądu: stal, cement, ceramika, kryształy, drewno…” mówi promotor.

Ze swojej strony Enrique López Granados, prezes firmy deweloperskiej Caledonian, również potępia wzrost kosztów budowy. Ostrzega jednak, że jest to sytuacja „gotowana” przez ostatnie dwa lata. „Aluminium gwałtownie rośnie, a koszty transportu podwoiły się… Wszystko zaczęło się powoli, ale wymknęło się spod kontroli. Koszt pracy wzrósł o 20% w ciągu ostatnich 24 miesięcy – mówi w tym względzie.

Zauważ, że według ABC niektóre strony zatrzymały się w Madrycie. W szczególności budowa 14 ośrodków edukacyjnych musiała zostać wstrzymana z powodu braku materiałów . Zwracają jednak uwagę, że problem ten powstał w wyniku strajku transportowego.

Promotorzy Alicante wstają.

Stowarzyszenie Deweloperów Prowincji Alicante (Provia) podniosło w swoim Zarządzie możliwość wyrażenia zgody na czasowe zaprzestanie działalności w obliczu gwałtownej eskalacji cen surowców. Ponadto jednostka ostrzega, że wzrost cen niektórych surowców nie jest odpowiednio uzasadniony; niektórzy dostawcy wykryli nawet spekulacyjne zapasy i potrącenia.

W takiej sytuacji możliwe jest uogólnione czasowe zaprzestanie działalności. Firmy już podjęły w tej sytuacji działania, aby schłodzić spiralę cen. Przede wszystkim niektórzy promotorzy zdecydowali się nie rozpoczynać nowych projektów. Pracodawcy zdają sobie sprawę, że wiele nowych wiz budowlanych rozpatrzonych między październikiem a lutym nie jest aktywnych. Start nowych promocji został wstrzymany z powodu nieuzasadnionego wzrostu kosztów budowy. Załóżmy, że nie ma stopniowego powrotu do normalności. W takim przypadku w inwestycjach nastąpi gwałtowny wzrost ceny sprzedaży.

Po drugie, inne firmy, które mają w toku prace, mogą podnieść ceny domów oczekujących na sprzedaż. Ten wzrost może nawet przekroczyć liczbę dwucyfrową. Dodatkowo po trzecie, deweloperzy, którzy mają place budowy, zwolnili tempo prac, czekając na postępujący powrót do normalności. Wreszcie mogą pojawić się pewne promocje, które opóźnią dostarczanie domów do kupujących.

Bezczynność, jak wyjaśnia firma Provia, będzie miała znaczący wpływ na gospodarkę. Jeśli taka sytuacja będzie się utrzymywać, szacują, że 1525 domów nie zostanie już uruchomionych.

Oznacza to utratę inwestycji w prowincji o ponad 326 mln euro, bezpośredni wpływ na zatrudnienie 3700 miejsc pracy oraz zmniejszenie ściągalności podatków, zarówno podatków, jak i składek na ubezpieczenie społeczne o 142 mln euro.

„Proponowane zaprzestanie działalności miałoby charakter prewencyjny. Jeśli sytuacja się utrzyma, a ceny podstawowych materiałów będą dalej rosnąć, realna staje się obawa przed bańką spekulacyjną na kosztach budowy.

„Jeśli nie ma zaufania do systemu, system staje się maszyną paraliżującą aktywność. Widzimy to w innych krytycznych sektorach i nie możemy wykluczyć, że wystąpi również w naszym” – konkludują z Provia. Dlatego promotorzy będą nadal analizować ewolucję cen rynkowych, aby zdecydować, czy eskalacja kosztów nadal będzie rosła.