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La guerra en Ucrania empieza a levantar las primeras ampollas en el sector inmobiliario. Con los costes de construcción y las facturas energéticas por las nubes, una guerra en suelo europeo ya ha supuesto un retraso en la firma de nuevos contratos e infunde temores sobre una posible paralización de algunas obras.

“A fines del año pasado, los costos estaban cerca de máximos y se esperaba que se corrigieran durante 2022. Sin embargo, el impacto de Rusia y Ucrania cambiará desfavorablemente estas perspectivas, aunque el impacto aún es incierto”, dice Samuel Población, director de Residencial y Suelo en CBRE.

Los promotores inmobiliarios se encuentran entre los más afectados por la situación. Aún así, de momento, la gran mayoría mantiene una tensa calma y lanza mensajes tranquilizadores al sector y al cliente final. “Es muy pronto para decir cómo afectará porque depende de la duración del conflicto. Seguimos la evolución de los costes de construcción por efecto de las materias primas y la energía, que han ido al alza en las últimas semanas. Hay que ver cuánto dura esta situación y en qué niveles se estabilizan los costes de materiales”, señala Juan Carlos Calvo, director de Estrategia y Relación con Inversores de Metrovacesa.

“Las constructoras tienen problemas para realizar pedidos de metal, cemento y gres”.

Por otro lado, algunas constructoras son más pesimistas y reconocen más problemas desde el estallido de la guerra. “Las constructoras están teniendo problemas a la hora de hacer pedidos de metal, cemento y gres”, deslizan desde la constructora Nevo.

Según testimonios, las empresas dedicadas a construir casas a la medida y más personalizadas son las que más podrían estar sufriendo problemas en sus cadenas de construcción. “La verdad es que la situación es muy preocupante y nos afecta de manera importante.

“La inflación, la cadena de suministro y la escasez de profesionales en el sector ya están impactando en terminaciones, plazos y costos. Y no creemos que vaya a mejorar al contrario”, añade al respecto un alto directivo de una inmobiliaria cotizada.

¿Detener el edificio?

El sector ve la situación global desde diferentes puntos de vista, pero ¿qué puede suponer este escenario? Algunos apuntan a una parálisis de las obras si el conflicto se prolonga en el tiempo. Sin embargo, hay diferentes motivos: unos indican que será la escasez de materiales, y otros apuntan al precio. Precisamente, la población se decanta por esta segunda opción. “La falta de materiales y encarecerlos provoca retrasos en las cadenas de suministro y, por tanto, en los tiempos de ejecución de las promociones. La paralización de las obras no es hasta ahora el motivo de los retrasos en los materiales, sino el aumento de su precio”, apunta el director de CBRE.

“Las empresas constructoras verán mermados sus beneficios y provocarán pérdidas que pueden llevar a la insolvencia de algunas de las más pequeñas”.

En el peor de los escenarios, Población enfatiza que podría haber incluso la quiebra de una constructora más pequeña. “Las empresas constructoras verán mermados sus beneficios y provocarán pérdidas que pueden llevar a la insolvencia de algunas de las más pequeñas.

“En cuanto al promotor, le afectará con un impacto negativo en el plan de negocio, y le provocarán retrasos en algunos de sus proyectos. En las obras en estudio, las constructoras incrementarán sus presupuestos para cubrir posibles incrementos no previstos en materiales y tiempos de ejecución. Por lo que los promotores aumentan los presupuestos y revisan la viabilidad del proyecto, incluyendo un posible replanteamiento de la estrategia”, apunta el director de suelo de CBRE. El alto directivo de una empresa también comparte esta teoría: “Veremos resoluciones de contratos seguros”, dice.

Asprima, asociación que defiende los intereses de los promotores en Madrid, es más optimista. Sin embargo, advierten que esto puede cambiar en días o semanas si la guerra continúa. “Si la situación continúa, entendemos que el inicio de algunos proyectos se retrasará en algunas semanas. No obstante, confiamos en que la situación se aclarará. Las principales industrias recuperarán su actividad”, dice Asprima.

“Se retrasa la firma de nuevos contratos”, aseguran. Metrovacesa, una de las cuatro grandes promotoras de este país, cree que es “dudoso” que el conflicto se traduzca en la paralización de sus obras. Aseguran que no están observando falta de materiales en sus proyectos hasta el momento.

Sin embargo, en estos complicados escenarios entran en juego otros factores como la previsión de superar contratiempos. “Todavía no hemos tenido que parar ningún trabajo, pero tenemos retrasos en la entrega de material. ¿Subirá el precio de la vivienda?

Una vez repasada la situación y su posible impacto en las empresas del sector, ahora es el turno del cliente final. ¿Va a aumentar el precio de la vivienda debido a la guerra en Ucrania? La gran mayoría cree que afectará, aunque no todos se atreven a dar estimaciones. Sólo Calvo de Metrovacesa destaca sobre el resto de voces. “Se espera que el precio de la vivienda suba, moderadamente, durante el año 2022. Pero la razón fundamental es por la relación entre la demanda, que sigue creciendo con fuerza, y la oferta de vivienda nueva, que crece más lentamente. Y pensamos que esta situación seguirá siendo favorable en los próximos años, independientemente de los costos de construcción”, dice.

“Estoy seguro de que afectará el precio de la vivienda, pero aún no determina cuánto podría aumentar”.

“El coste de las materias primas impacta en el precio de la vivienda, principalmente de obra nueva. Desde CBRE esperamos que, para este año, el precio del alojamiento siga su avance, liderado por el aumento de la vivienda nueva. A nivel agregado (Obra Nueva y Segunda Mano), prevemos que 2022 cerrará con una subida de precios del 4,5% respecto al cuarto trimestre de 2021. Las tensiones existentes en las cadenas de suministro globales comenzarán en 2023.

“Sí, afectará al precio de la vivienda. Sin embargo, estimamos que no aumentará más de un 3-5%”, añaden desde la constructora Nevo. “Estoy seguro de que afectará al precio de la vivienda, pero aún no podemos saber ni determinar cuánto podría aumentar”, añaden desde PMP Prêt-à-porter Casas.

Además, Andimac (Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción) también advierte de una subida de precios en la reforma de viviendas.

“Muchas empresas de construcción pueden colapsar y arrastrarse a todo el sector”.

“En estos momentos no hay previsiones, solo una gran incertidumbre que exige la máxima prudencia en la gestión de riesgos por parte de las empresas. Supongamos que a la tensión límite provocada por el aumento de los precios le añadimos el coste de paralizar una obra o mantenerla ociosa. En ese caso, muchas constructoras pueden colapsar y arrastrar de vuelta a todo el sector. Para evitarlo, el Gobierno debe tomar medidas urgentes”, explica el secretario general de Andimac, Sebastián Moliner.

Acero, cocido

Dentro de estos incrementos, la producción de acero, aluminio y cobre podría jugar un papel crítico por su alto costo energético y por ser Rusia exportadora de estos. “Los materiales de construcción son intensivos energéticamente, por lo que la energía será el factor que afectará directamente al sector de la construcción en España. Además, el aluminio, el acero y el cobre son materiales muy demandados en el sector inmobiliario. Ya estamos observando problemas de producción y crecimiento de precios. Rusia también es un gran productor y exportador de ellos”, dice Población.

“Los mayores incrementos se dan en algunas materias primas, especialmente acero, aluminio o productos cerámicos. Por lo tanto, la situación se trata más de un aumento de los precios que de una escasez de productos. Además, es importante señalar que hemos pactado un precio cerrado con la constructora como promotora. Por tanto, el riesgo no se da tanto en las obras en curso. El coste de las obras está previsto que comiencen en los próximos meses”, apuntan desde Metrovacesa.

“El costo de la obra ha aumentado un 20% en los últimos 24 meses”.

Por su parte, Nevo también apunta al cemento como un material que podría incidir en la escalada del precio de la vivienda. “El metal y el cemento podrían aumentar aún más su precio, y el gres podría escasear”, dicen. PMP Las casas listas para usar continúan apuntando al costo de la energía. “Todos aquellos materiales que necesitan electricidad para su producción: acero, cemento, cerámica, cristales, madera…”, dice el promotor.

Por su parte, Enrique López Granados, presidente de la promotora caledonia, también denuncia la subida de los costes de construcción. Sin embargo, advierte que es una situación que se ha 'cocinado' durante los dos últimos años. “El aluminio se está disparando, y los costes de transporte se han duplicado… Todo empezó poco a poco, pero se ha ido de las manos. El costo de la obra ha aumentado un 20% en los últimos 24 meses”, dice al respecto.

Tenga en cuenta que algunos sitios se detuvieron en Madrid, según ABC. En concreto, la construcción de 14 centros educativos ha tenido que paralizarse por falta de materiales . Sin embargo, señalan que este problema ha surgido a raíz de la huelga del transporte.

Los promotores de Alicante dan la cara.

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Alicante (Provia) ha planteado en su Junta Directiva la posibilidad de acordar un cese temporal de actividad ante la fuerte escalada de los precios de las materias primas. Además, la entidad advierte que las subidas de precios de determinadas materias primas no están suficientemente justificadas; algunos proveedores han detectado incluso reservas y retenciones especulativas.

En esta situación, la opción es el cese temporal generalizado de la actividad. Las empresas ya han tomado medidas en esta situación para enfriar la espiral de precios. En primer lugar, algunos promotores han decidido no iniciar nuevos proyectos. Los empleadores reconocen que muchas visas de nueva construcción procesadas entre octubre y febrero no están activas. El inicio de nuevas promociones se detuvo por el aumento injustificado de los costes de construcción. Supongamos que no hay un retorno progresivo a la normalidad. En ese caso, las promociones inmobiliarias experimentarán una fuerte subida del precio de venta.

En segundo lugar, otras empresas que tienen obras en curso podrían subir el precio de las viviendas pendientes de venta. Este aumento podría incluso superar los dos dígitos. Además, en tercer lugar, las promotoras que tienen obras han ralentizado el ritmo de trabajo, a la espera de una progresiva vuelta a la normalidad. Finalmente, algunas promociones pueden ser, lo que retrasará la entrega de viviendas a los compradores.

La inactividad del parón, explican desde Provia, tendrá un impacto económico sustancial. De continuar esta situación, estiman que 1.525 viviendas ya no comenzarán.

Supone una pérdida de inversión en la provincia de más de 326 millones de euros, un impacto directo en el empleo de 3.700 puestos de trabajo y una disminución de la recaudación tributaria, tanto tributaria como de cotizaciones sociales, de 142 millones de euros.

“Esta propuesta de cese de actividad sería preventiva. Si la situación persiste y continúa el aumento de los precios de los materiales básicos, se hace real el temor a una burbuja especulativa sobre los costes de construcción.

“Si no hay confianza en el sistema, el sistema se convierte en una máquina para paralizar la actividad. Lo estamos viendo en otros sectores críticos, y no podemos descartar que también se produzca en el nuestro”, concluyen desde Provia. Por tanto, los promotores seguirán analizando la evolución de los precios de mercado para decidir si la escalada de costes sigue al alza.