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Der Krieg in der Ukraine beginnt die ersten Blasen im Immobiliensektor zu schlagen. Angesichts explodierender Baukosten und Energiekosten hat ein Krieg auf europäischem Boden bereits zu einer Verzögerung bei der Unterzeichnung neuer Verträge geführt und Befürchtungen über eine mögliche Lähmung einiger Arbeiten geweckt.

„Ende letzten Jahres lagen die Kosten nahe am Maximum und es wurde erwartet, dass sie im Laufe des Jahres 2022 korrigiert werden. Die Auswirkungen Russlands und der Ukraine werden diese Aussichten jedoch ungünstig verändern, obwohl die Auswirkungen noch ungewiss sind“, sagt Samuel Población, Direktor von Wohnen und Grundstücke bei CBRE.

Wohnungsbauträger gehören zu den am stärksten von der Situation betroffenen. Dennoch bewahrt die überwiegende Mehrheit derzeit eine angespannte Ruhe und sendet beruhigende Botschaften an die Branche und den Endkunden. „Es ist noch zu früh, um zu sagen, wie es sich auswirken wird, weil es von der Dauer des Konflikts abhängt. Wir beobachten die Entwicklung der Baukosten aufgrund des Rohstoff- und Energieeinflusses, die in den letzten Wochen gestiegen sind. Wir müssen sehen, wie lange diese Situation anhält und auf welchem Niveau sich die Materialkosten stabilisieren“, sagt Juan Carlos Calvo, Direktor für Strategie und Investor Relations bei Metrovacesa.

„Bauunternehmen haben Probleme, Metall-, Zement- und Steingutaufträge zu erteilen.“

Einige Bauunternehmen sind dagegen pessimistischer und erkennen seit Kriegsausbruch vermehrt Probleme. „Bauunternehmen haben Probleme bei der Auftragsvergabe für Metall, Zement und Steinzeug“, schieben sie vom Bauunternehmen Nevo ab.

Zeugenaussagen zufolge sind Unternehmen, die sich dem Bau von maßgeschneiderten und individuelleren Häusern verschrieben haben, diejenigen, die am meisten unter Problemen in ihren Bauketten leiden könnten. „Die Wahrheit ist, dass die Situation sehr besorgniserregend ist und uns erheblich betrifft.

„Die Inflation, die Lieferkette und der Fachkräftemangel in der Branche wirken sich bereits jetzt auf Kündigungen, Fristen und Kosten aus. Und wir glauben nicht, dass es besser wird, im Gegenteil“, ergänzt ein Senior Manager eines börsennotierten Immobilienunternehmens.

Bau stoppen?

Die Branche sieht die globale Situation aus unterschiedlichen Blickwinkeln, aber was kann dieses Szenario beinhalten? Manche weisen auf eine Lähmung der Werke hin, wenn sich der Konflikt mit der Zeit ausbreitet. Dafür gibt es aber unterschiedliche Gründe: Manche deuten auf Materialknappheit hin, andere auf den Preis. Genau genommen entscheidet sich die Bevölkerung für diese zweite Option. „Der Mangel an Materialien und deren Verteuerung führt zu Verzögerungen in den Lieferketten und damit in den Ausführungszeiten von Werbeaktionen. Die Einstellung der Arbeiten ist bisher nicht der Grund für Verzögerungen bei den Materialien, sondern eher die Erhöhung ihres Preises“, sagt der Direktor von CBRE.

„Die Bauunternehmen werden ihre Gewinne schmälern und zu Verlusten führen, die zur Insolvenz einiger kleinerer Unternehmen führen können.“

Im schlimmsten Fall könne es sogar zur Insolvenz eines kleineren Bauunternehmens kommen, betont Población. „Die Bauunternehmen werden ihre Gewinne schmälern und zu Verlusten führen, die zur Insolvenz einiger kleinerer Unternehmen führen können.

„Was den Projektträger betrifft, wird es negative Auswirkungen auf den Geschäftsplan haben und Verzögerungen bei einigen seiner Projekte verursachen. Bei den untersuchten Arbeiten werden die Bauunternehmen ihre Budgets erhöhen, um mögliche unvorhergesehene Erhöhungen von Materialien und Ausführungszeiten abzudecken. Also sollten die Projektträger die Budgets erhöhen und die Durchführbarkeit des Projekts überprüfen, einschließlich eines möglichen Überdenkens der Strategie“, sagt der Bodendirektor von CBRE. Auch der Senior Manager eines Unternehmens teilt diese Theorie: „Wir werden Auflösungen sicherer Verträge sehen“, sagt er.

Optimistischer ist Asprima, ein Verband, der die Interessen der Veranstalter in Madrid vertritt. Sie warnen jedoch davor, dass sich dies in Tagen oder Wochen ändern könnte, wenn der Krieg weitergeht. „Wenn die Situation anhält, verstehen wir, dass sich der Start einiger Projekte in einigen Wochen verzögern wird. Dennoch vertrauen wir darauf, dass die Lage klar wird. Die Hauptindustrien werden ihre Aktivität wiedererlangen“, sagt Asprima.

„Die Unterzeichnung neuer Verträge verzögert sich“, heißt es. Metrovacesa, einer der vier bedeutenden Entwickler in diesem Land, hält es für „zweifelhaft“, dass der Konflikt zu einer Lähmung ihrer Werke führen wird. Sie versichern, dass sie bei ihren Projekten bisher keinen Materialmangel beobachten.

In diesen komplizierten Szenarien kommen jedoch andere Faktoren wie die Prognose zur Überwindung von Rückschlägen ins Spiel. „Wir mussten noch keine Arbeiten einstellen, aber wir haben Verzögerungen bei der Materiallieferung. Werden die Immobilienpreise steigen?

Nachdem die Situation und ihre möglichen Auswirkungen auf die Unternehmen der Branche überprüft wurden, ist nun der Endkunde an der Reihe. Werden die Immobilienpreise wegen des Krieges in der Ukraine steigen? Die überwiegende Mehrheit glaubt, dass es Auswirkungen haben wird, obwohl nicht jeder es wagt, Schätzungen abzugeben. Nur Calvo de Metrovacesa hebt sich von den übrigen Stimmen ab. „Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise im Laufe des Jahres 2022 moderat steigen werden. Der Hauptgrund liegt jedoch in der Beziehung zwischen der weiterhin stark wachsenden Nachfrage und dem langsamer wachsenden Angebot an neuem Wohnraum. Und wir glauben, dass diese Situation unabhängig von den Baukosten in den kommenden Jahren weiterhin günstig sein wird“, sagt er.

„Ich bin mir sicher, dass sich dies auf den Immobilienpreis auswirken wird, aber es bestimmt noch nicht, wie stark er steigen könnte.“

„Die Rohstoffkosten wirken sich auf den Wohnungspreis aus, vor allem bei Neubauten. Wir von CBRE hoffen, dass die Wohnungspreise für dieses Jahr weiter steigen werden, angeführt von der Zunahme neuer Wohnungen. Auf aggregierter Ebene (neue und gebrauchte Werke) gehen wir davon aus, dass das Jahr 2022 mit einem Preisanstieg von 4,5 % im Vergleich zum vierten Quartal 2021 abschließen wird. Die bestehenden Spannungen in den globalen Lieferketten werden 2023 beginnen.

„Ja, es wird sich auf die Wohnungspreise auswirken. Wir schätzen jedoch, dass es nicht um mehr als 3-5% steigen wird“, fügen sie vom Bauunternehmen Nevo hinzu. „Ich bin mir sicher, dass sich dies auf den Immobilienpreis auswirken wird, aber wir können immer noch nicht wissen oder bestimmen, wie stark er steigen könnte“, fügen sie von PMP Prêt-à-porter Casas hinzu.

Darüber hinaus warnt auch Andimac (National Association of Distributors of Ceramics and Building Materials) vor einem Preisanstieg bei der Wohnungsreform.

„Viele Bauunternehmen können zusammenbrechen und sich in die gesamte Branche zurückziehen.“

„Derzeit gibt es keine Prognosen, sondern nur eine große Unsicherheit, die ein Höchstmaß an Umsicht im Risikomanagement der Unternehmen erfordert. Nehmen wir an, wir addieren zu der durch die Preissteigerung verursachten Grenzspannung die Kosten für die Lähmung oder den Stillstand eines Werks. In diesem Fall können viele Bauunternehmen zusammenbrechen und den gesamten Sektor zurückziehen. Um dies zu vermeiden, muss die Regierung dringend Maßnahmen ergreifen“, erklärt der Generalsekretär von Andimac, Sebastián Moliner.

Stahl, gebrannt

Innerhalb dieser Steigerungen könnte die Produktion von Stahl, Aluminium und Kupfer aufgrund ihrer hohen Energiekosten und weil Russland ein Exporteur dieser Produkte ist, eine entscheidende Rolle spielen. „Baumaterialien sind energieintensiv, weshalb Energie der Faktor sein wird, der den Bausektor in Spanien direkt beeinflussen wird. Darüber hinaus sind Aluminium, Stahl und Kupfer stark nachgefragte Materialien in der Immobilienbranche. Wir beobachten bereits Produktionsprobleme und Preissteigerungen. Russland ist auch ein großer Produzent und Exporteur davon“, sagt Población.

„Die größten Zuwächse gibt es bei einigen Rohstoffen, insbesondere bei Stahl-, Aluminium- oder Keramikprodukten. Daher geht es eher um steigende Preise als um eine Verknappung von Produkten. Weiterhin ist zu beachten, dass wir mit der Baufirma als Bauträger einen geschlossenen Preis vereinbart haben. Daher tritt das Risiko bei den laufenden Arbeiten nicht so sehr auf. Die Kosten für die geplanten Arbeiten sollen in den kommenden Monaten beginnen“, betonen sie von Metrovacesa.

„Die Arbeitskosten sind in den letzten 24 Monaten um 20 % gestiegen.“

Nevo weist ihrerseits auch auf Zement als ein Material hin, das die Eskalation der Immobilienpreise beeinflussen könnte. „Metall und Zement könnten ihren Preis weiter erhöhen und Steinzeug könnte knapp werden“, sagen sie. PMP Ready-to-Wear-Häuser weisen weiterhin auf die Energiekosten hin. „Alle Materialien, die für ihre Herstellung Strom benötigen: Stahl, Zement, Keramik, Kristalle, Holz …“, sagt der Veranstalter.

Enrique López Granados, Präsident des kaledonischen Entwicklers, prangert seinerseits ebenfalls den Anstieg der Baukosten an. Er warnt jedoch davor, dass es sich um eine Situation handelt, die in den letzten zwei Jahren „gekocht“ wurde. „Aluminium steigt sprunghaft an und die Transportkosten haben sich verdoppelt … Alles begann nach und nach, aber es ist außer Kontrolle geraten. Die Arbeitskosten sind in den letzten 24 Monaten um 20 % gestiegen“, sagt er in diesem Zusammenhang.

Beachten Sie, dass einige Websites laut ABC in Madrid eingestellt wurden. Konkret musste der Bau von 14 Bildungszentren wegen Materialmangels eingestellt werden . Sie weisen jedoch darauf hin, dass dieses Problem durch den Verkehrsstreik entstanden ist.

Die Promoter von Alicante stehen auf.

Der Verband der Immobilienentwickler der Provinz Alicante (Provia) hat in seinem Vorstand die Möglichkeit angesprochen, angesichts der starken Eskalation der Rohstoffpreise eine vorübergehende Einstellung der Tätigkeit zu vereinbaren. Darüber hinaus warnt das Unternehmen, dass die Preiserhöhungen bei bestimmten Rohstoffen nicht ausreichend gerechtfertigt sind; Einige Lieferanten haben sogar spekulative Lagerbestände und Einbehalte festgestellt.

In dieser Situation ist eine generelle vorübergehende Einstellung der Tätigkeit die Option. Unternehmen haben in dieser Situation bereits Maßnahmen ergriffen, um die Preisspirale abzukühlen. Zunächst einmal haben einige Projektträger beschlossen, keine neuen Projekte zu starten. Die Arbeitgeber erkennen an, dass viele Neubauvisa, die zwischen Oktober und Februar bearbeitet werden, nicht aktiv sind. Der Start neuer Förderungen wurde aufgrund der ungerechtfertigten Erhöhung der Baukosten gestoppt. Angenommen, es gibt keine schrittweise Rückkehr zur Normalität. In diesem Fall werden die Immobilienentwicklungen einen starken Anstieg des Verkaufspreises erfahren.

Zweitens könnten andere Unternehmen, die Arbeiten im Gange haben, den Preis für zum Verkauf stehende Häuser erhöhen. Dieser Anstieg könnte sogar zweistellig sein. Drittens haben Entwickler, die Baustellen haben, das Arbeitstempo verlangsamt und warten auf eine schrittweise Rückkehr zur Normalität. Schließlich können einige Werbeaktionen sein, die die Lieferung von Häusern an Käufer verzögern.

Stillstandsinaktivität, erklären sie von Provia, wird erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben. Wenn diese Situation anhält, schätzen sie, dass 1.525 Haushalte nicht mehr starten werden.

Dies bedeutet einen Investitionsverlust in der Provinz von mehr als 326 Millionen Euro, eine direkte Auswirkung auf die Beschäftigung von 3.700 Arbeitsplätzen und eine Verringerung der Steuereinnahmen, sowohl von Steuern als auch von Sozialabgaben, von 142 Millionen Euro.

„Diese vorgeschlagene Einstellung der Aktivität wäre präventiv. Wenn die Situation anhält und die Preise für Grundstoffe weiter steigen, wird die Angst vor einer Spekulationsblase bei den Baukosten real.

„Wenn dem System kein Vertrauen entgegengebracht wird, wird das System zu einer Maschine, die Aktivitäten lähmt. Wir sehen es in anderen kritischen Sektoren, und wir können nicht ausschließen, dass es auch in unserem auftritt“, schlussfolgern sie von Provia. Daher werden die Projektträger weiterhin die Entwicklung der Marktpreise analysieren, um zu entscheiden, ob die Kosteneskalation weiter ansteigt.